by Daniel Thompson and James North

智能建筑開發商與運營商面臨的技術采購挑戰

最先進的“智能建筑”技術已迅速成為房地產價值鏈中所有利益相關者的關鍵差異化因素,包括建筑物所有者、運營商、租戶和最終用戶。

但是,隨著建筑技術變得越來越復雜,建筑開發商和運營商面臨著新的挑戰,這些挑戰需要特定于技術的技能才能解決。

未來的數據驅動型“智能建筑”將通過工業4.0的核心技術,即5G、IoT、AI和云計算等新技術來實現。它們將提供前所未有的定制和控制、運營效率和成本節省,還將生成有價值的數據集。

智能建筑技術將使用物聯網傳感器、機器學習和數據分析技術來學習居住者的偏好、監控建筑物內人員的活動、連接物理和電子身份、提供數字設計工具以及自動化“可操作”的建筑技術,例如環境控制、照明、消防和安防。

新冠病毒(COVID-19)已將智能建筑的許多優點引起了人們的高度關注:自動化和遠程管理的建筑系統使封鎖期間的現場工作人員需求降至最低,而諸如熱像儀,占用監控系統和動態空間分配管理等技術可提供創新的解決方案,安全地恢復工作。

但是,伴隨著這些好處,也出現了許多新挑戰,需要特定于技術的技能來解決,例如:

  1. 智能建筑中使用的IoT設備及其與各種云環境的連接,為黑客提供了訪問建筑系統的更大的攻擊區域,并且建筑系統的互連性將增加由網絡破壞可能造成傷害的風險;
  2. 由智能建筑傳感器和分析系統生成的數據集可能包含單個住戶或訪客的個人信息,并且在設計階段需要嚴格關注,并需要持續進行控制以確保隱私合規性;與
  3. 智能建筑技術的設計、集成和生命周期管理將涉及越來越多的供應商解決方案,并且內部管理將更加復雜。

許多開發商和運營商沒有內部能力來應對這些挑戰,因此,智能建筑技術的采購和管理越來越多地外包給專業的建筑技術承包商或“主系統集成商” ‘Master Systems Integrators’ (MSIs)  。但是,建立MSI的采購方法(以及商業和合同模型)尚不完善。


傳統上,建筑開發商通常會在總建筑承包商的領導下以及在建筑規劃和設計階段完成之后,與眾多技術供應商簽定一系列特定建筑系統的合同。隨著技術從外圍到未來建筑設計的中心轉移,與MSI的早期參與將是確保技術解決方案適應業務目標和總體建筑策略的必要條件。

MSI的參與將比傳統技術合同復雜得多,并且通常涉及將端到端的責任外包給智能建筑技術的設計、建造、調試以及持續的管理、支持和演進。智能建筑的開發商和運營商應重新考慮其采購和合同方式以實施技術,以獲取智能建筑技術所承諾的收益。

基于結果的采購

當今大多數建筑系統的現實情況是,信息孤立在各個系統中。智能建筑的核心目標是集成建筑系統,以實時收集、分析和使用來自這些系統的數據流,以支持所需的結果。例如,業務目標可能是識別會議室是否被占用。使用來自一個或多個建筑系統的數據,可能有許多方法可以實現這一目標:

  1. 會議室調度程序提供的數據可能表明會議室已被預訂;
  2. 來自照明傳感器的數據可能表明房間無人居住;
  3. 來自工作場所跟蹤系統的數據可能表明,預定的與會者不在建筑物內或在另一個會議室中。

通常,在購買智能建筑技術時,開發人員和運營商應專注于開發清晰的業務成果或功能“應用”,而不是規定實現這些成果的特定技術要求。這種“業務成果”采購方法非常適合智能建筑環境,因為它使MSI可以利用其對既有、新技術和未來技術的專業知識以及設計和集成專業知識來提出具有成本效益的解決方案。這種方法還將加快發布RFP(Request For Proposal,需求建議書)的時間,并擴大MSI創新和競爭的范圍,以提供滿足所需業務成果的最佳價值解決方案。

參與模式

沒有MSI參與的“行業標準”模式,合同采用多種形式。但是,MSI參與模式將擴展到簡單的咨詢服務之外,或者在特定建筑系統之間提供集成,并且通常將涵蓋所有建筑技術系統的設計、集成、運營和生命周期的端到端責任。

深入的MSI參與模式的特征通常包括:


1、端到端的設計和構建責任。

MSI將負責設計和交付可滿足客戶要求的交鑰匙技術解決方案,包括確保解決方案中包含的所有第三方系統都適用。這種方法將設計風險從開發人員轉移到MSI,MSI在供應商市場上的專業知識使他們最有能力推薦合適的系統,并且消除了如果不滿足要求就可以在供應商之間相互指責的機會。這種參與模式通常是在固定價格/固定范圍的基礎上簽訂的。

2、項目責任。

MSI將承擔合同責任,以交付技術解決方案以滿足項目時間表,并負責項目管理第三方技術供應商以及建筑物所有者和其他利益相關者的投入。如果是新建筑或裝修,則MSI將需要在施工時間表周圍制定項目時間表,并與建筑項目團隊緊密合作以識別設計和訪問要求。盡早參與建筑設計階段對于確保技術與建筑項目協調發展至關重要。

3、調試后運行。

傳統的設施管理功能將被轉換,并且在許多情況下將被智能建筑系統取代,這需要專業的IT和數據專業知識來操作和維護,這可能超出內部設施管理和IT團隊的能力。因此,與傳統的“運營技術”承包商相比,MSI在管理智能建筑技術的運營方面將發揮更大的作用,其中可能包括IT支持和維護服務,技術供應商管理,包括許可管理、供應商軟件支持和最終使用權、網絡安全、統一數據管理、隱私合規性、通過數據分析優化和改善建筑物運營以及為內部團隊提供培訓服務。

MSI在智能建筑運營階段提供的價值的關鍵部分是以有意義的方式將建筑利益相關者與建筑系統生成的數據聯系起來,并協助基于此類數據的運營決策。此類正在進行的運營服務的性能將由服務級別驅動,其中可能包括系統可用性、能效、預測性維護、系統安全性和客戶滿意度等指標。

4、升級和增強。

建筑物的生命周期比技術的生命周期長得多,并且智能建筑物中的技術會及時發展。在許多情況下,技術升級或增強工作將從大樓投入使用之日起開始。設計團隊和構建團隊與在建筑物的運營使用上投入最多的利益相關者之間通常存在視角上的鴻溝,這通常會導致MSI開發團隊從事建筑物系統的持續開發或重新配置以滿足操作需求。

MSI合同不僅需要考慮初始解決方案的交付,還需要包括一些條款,這些條款控制著未來項目或連續交付的管理方式。參與模型可能包括運營和支持服務中內置的小型增強工作,定價的技術路線圖選項,聯合投資的收益分享機制和靈活的項目開發制度等等。

展望未來

智能建筑所有者如何選擇與MSI合作將取決于許多因素,包括其技術要求的復雜性和內部能力。盡管與MSI的合作可能會繼續按小時收費,并且涉及零碎的集成項目,但在交付和運營階段,MSI與真正集成的建筑系統的合作趨勢將轉向將所有建筑技術的端到端外包責任。

在MSI上推動更大的合同責任總會產生成本,但是隨著技術和智能建筑行業的不斷發展,與此類服務提供商的更深入合作伙伴關系的價值將變得越來越引人注目,MSI將越來越習慣于接受和接受此類服務并有能力管理這種風險。(編譯/蒙光偉)

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